“地王”如此兇猛，樓市還能降溫嗎
來源：南方都市報 2016.05.21 盡管有媒體開誠布公地提示房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，但最近土地市場的火熱似乎意味著，一二線城市的房地產(chǎn)市場恐怕在一段時間內(nèi)仍然會維持目前的熱度。
盡管有媒體開誠布公地提示房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，但最近土地市場的火熱似乎意味著，一二線城市的房地產(chǎn)市場恐怕在一段時間內(nèi)仍然會維持目前的熱度。
5月18日，37家房企哄搶上海浦東周浦鎮(zhèn)一塊住宅用地，保利地產(chǎn)最后以54 .5億元競得，折合樓板價43607元/平方米，溢價率295 .8%，實際樓面價為55707元/平方米，這意味著這塊住宅每平方米的保本售價接近8萬元。需要提示的是：一、這是在3月份上海出臺嚴厲調(diào)控政策，一線城市的房地產(chǎn)市場明顯出現(xiàn)觀望的情況下；二、周浦目前新房最高不超過4 .8萬元/平方米，而周浦地區(qū)的房子均價為4萬元/平方米左右。
土地市場真的瘋了！
如果說上海周浦的“地王”在調(diào)控的背景下在一線城市顯得比較個別的話，當前一些比較火熱的二線城市土地市場的火爆則幾乎隨處可見：長三角地區(qū)“地王”頻出，而且大多在包括蘇州、南京等在內(nèi)的二線城市，其熱度甚至超過了一線城市。據(jù)媒體的統(tǒng)計，今年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區(qū)域“地王”；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達200%的溢價率，刷新了3個區(qū)的“地王”紀錄；合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過1 1 0億元，最高樓面價溢價率292 .11%.從土地出讓金的情況看，前4個月二線城市土地出讓金突破110 0億元，占全國土地總成交額的七成，同比上升280 %.與此同時，國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù)表明，在一線城市房價漲幅趨緩的同時，二線取代一線成為房價領(lǐng)漲的區(qū)域。4月份7 0個大中城市中65個城市房價上漲，而合肥、廈門、南京、蘇州、惠州等二線城市的房價漲幅居前。
在一個大多數(shù)城市供過于求，政策指向加緊去庫存的周期下，如果說一線城市和二線城市房價的上漲在貨幣政策和房地產(chǎn)刺激政策下尚能找到一定的邏輯合理性的話，那么土地市場出現(xiàn)如此瘋狂的表現(xiàn)的確令人咋舌。長期關(guān)注中國房地產(chǎn)市場的人都明白：第一，中國房地產(chǎn)市場在去庫存的周期下早已今非昔比，無論是價格和杠桿都已經(jīng)處在一個很高的水平，土地市場如此瘋狂缺乏后市的支撐；第二，從房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向看，房地產(chǎn)的基本面不支持土地市場和房價出現(xiàn)前4個月如此顛覆性的表現(xiàn)。但令人大跌眼鏡的，就是在這個大邏輯下，一線城市和部分二線城市的房價以及土地市場卻出現(xiàn)了中國房地產(chǎn)市場化10多年以來罕見的瘋狂。我看到一個媒體的統(tǒng)計，說截至5月15日，包括四大一線城市以及南京等熱點二線城市共計2 1城，2 0 1 6年共有110幅土地陸續(xù)產(chǎn)生了“地王”。無論是“地王”產(chǎn)生的數(shù)量，還是“地王”的溢價率，在中國房地產(chǎn)的歷史上都無出其右?？硕饠?shù)據(jù)顯示，4月份以來全國總價排名前十的地塊平均溢價率高達106%，絕大多數(shù)地塊溢價率都超過80%.
筆者盡管在過去兩年都一再判斷，在中國經(jīng)濟下行壓力持續(xù)的大背景下，一旦房地產(chǎn)政策回暖，包括一線城市、大城市、人口未來流入城市的房價大概率會上漲。這在今年前4個月已經(jīng)得到了印證。然而，令筆者感覺難以解釋的是，房價的瘋漲和“地王”的頻出超乎所有人的想象。即使是最寬松的貨幣，最具力度的房地產(chǎn)政策，以及“資產(chǎn)荒”下投資再次向房地產(chǎn)集中，仍然難以解釋時下的瘋狂。要解釋當下房價和土地市場的癲狂表現(xiàn)，除了需要更多的證據(jù)支撐，恐怕只有凱恩斯的“動物精神”可以解釋。
特別是目前熱得發(fā)燙的一線二線城市最大的問題倒不見得是房價瘋漲，而是土地市場這種難以自圓其說的預(yù)期。高層對于當下土地市場的瘋狂要給予足夠的重視。筆者最擔(dān)心的是，盡管有一些開發(fā)商在拿地時不差錢，但相當一部分開發(fā)商的資產(chǎn)負債表并不好看，現(xiàn)金也沒有那么寬裕。瘋狂拿地，是在下很大的賭注，通過舉債和加杠桿的方式高溢價造出“地王”，然后助推周邊的房價，從而實現(xiàn)全面解套的目的。但這種玩法在過去房子短缺的情況下可能得逞，而在住房已經(jīng)告別短缺的情況下，一旦房價預(yù)期逆轉(zhuǎn)，市場調(diào)整，則幾乎意味著開發(fā)商替銀行拿了一塊很難解套的土地。土地市場這種加杠桿的危險比買房加杠桿更危險，這也是過去的事實所證明的。
有觀點認為：一、房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，而不應(yīng)通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策；二、恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓(xùn)必須汲??；三是提出在去庫存過程中要加大戶籍制度改革力度，建立健全農(nóng)民工進城的財稅、土地等配套制度。而且，在分析當下中國經(jīng)濟面臨的風(fēng)險時，將房地產(chǎn)泡沫居于一系列風(fēng)險的前列。
筆者預(yù)計，如果中國的房地產(chǎn)政策真正按照“房子是人住的”這個基本定位回歸，一線城市的房價恐怕今年基本到頭，二線的瘋漲也基本結(jié)束。因此，不管一直爆炒的二線城市最近是否出臺調(diào)控政策，今年房地產(chǎn)市場的熱度在下半年降溫的概率極大，市場的暴漲不可持續(xù)。買房者無需恐慌！下半年，隨著貨幣政策回歸穩(wěn)健本位，樓市政策回歸以人為本，而非加杠桿的周期，支持市場繼續(xù)上漲的條件并不具備。一些“地王”的制造者很可能要為自己的行為付出代價。決策者應(yīng)該未雨綢繆，通過市場喊話，風(fēng)險提示，政策引導(dǎo)，扭轉(zhuǎn)不正常的預(yù)期。對于二線城市，應(yīng)該嚴控土地市場的炒作，通過增大土地供應(yīng)等方式平抑市場，并對開發(fā)商拿地的資金來源予以限制，主動為土地市場降溫。
