話平淡無(wú)奇，但背后涉及人數(shù)之多——“居民上億”，投資體量之大——“4萬(wàn)億元”， 不可低估。
更值得關(guān)注的是，國(guó)常會(huì)提出要加大金融對(duì)舊改的支持。
當(dāng)初，棚改以全世界絕無(wú)僅有、政策上大開(kāi)大合的方式啟動(dòng)了一場(chǎng)全國(guó)性的樓市狂歡，短短3年間徹底扭轉(zhuǎn)三四線城市的命運(yùn)。那3年里，央媽通過(guò)PSL印鈔3萬(wàn)億。
天才般構(gòu)想的棚改大招一出，既完美消化了市場(chǎng)庫(kù)存，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也補(bǔ)充了央媽的貨幣工具箱，一石二鳥(niǎo)。
現(xiàn)在，棚改慢了，我們要告別大拆大建的時(shí)代，迎來(lái)城市更新的“舊改”，這又會(huì)是一項(xiàng)攪動(dòng)時(shí)代的大工程嗎？
01
為什么是舊改？又為什么是現(xiàn)在？
培育拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要抓手并非易事。我們走過(guò)的鐵公基、房地產(chǎn)、大水漫灌的老路，已經(jīng)教訓(xùn)良多。中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能再“過(guò)度依賴(lài)”房地產(chǎn)，這是郭主席上周的嚴(yán)厲表態(tài)。
新時(shí)代的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策必須“要找準(zhǔn)切入點(diǎn)，抓住既能滿(mǎn)足群眾期盼、有利于拓展內(nèi)需促消費(fèi)、又不會(huì)導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)的重大項(xiàng)目，擴(kuò)大有效投資”，能一舉多得是最好的。
所幸舊改這一妙招真的做到了——
首先，舊改工程一手拉投資，一手穩(wěn)住就業(yè)。
這個(gè)工程涉及面有多廣、量有多大？
住建部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波給過(guò)一組數(shù)據(jù)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約為40億平方米。國(guó)常會(huì)稱(chēng)，“涉及居民上億人”。
而從目前已啟動(dòng)的一些地方文件里，我們還能看到更具體的要求：“必須包括對(duì)水、電、路、氣4項(xiàng)設(shè)施中至少2項(xiàng)進(jìn)行更新，或雖未對(duì)水、電、路、氣設(shè)施更新，但包括加裝電梯。”比如，北京就打算在2020年前實(shí)現(xiàn)增設(shè)電梯1000部以上。
威力有多猛？
國(guó)務(wù)院參事仇保興說(shuō)，據(jù)初步估算舊改投資總額可高達(dá)4萬(wàn)億元。如果改造期為五年，每年新增投資8000億元以上。住房公共維修基金里的5千億資金，正在等待盤(pán)活。
其次，還留著另一手，刺激內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)。
既然六個(gè)錢(qián)包掏不動(dòng)了，那就改善小區(qū)、裝修室內(nèi)，出點(diǎn)小錢(qián)總沒(méi)問(wèn)題吧。說(shuō)不準(zhǔn)因?yàn)橛辛送＼?chē)位就能多賣(mài)一輛車(chē)，裝了電梯、加了保溫層那不如再給室內(nèi)刷一遍墻，房間煥然一新就想換家電，消費(fèi)拉動(dòng)了。
和“鐵公基”相比，舊改的優(yōu)勢(shì)很明顯?；ㄍ顿Y一般落地周期為1年，而舊改在半年內(nèi)就能完成，周期短，而且還能迅速轉(zhuǎn)化成消費(fèi)能力。
不得不說(shuō)，此招甚是天才。
在此時(shí)加快啟動(dòng)舊改，是刺激政策再加碼、短期內(nèi)對(duì)沖下行的信號(hào)。
此前我們?cè)谥R(shí)星球也多次跟會(huì)員提到，刺激政策還要加碼——原本被寄予厚望的基建，只從去年9月反彈到今年4月，5月意外放緩0.4個(gè)百分點(diǎn)到4%。
6月份還有幾大動(dòng)作：專(zhuān)項(xiàng)債可做重大項(xiàng)目資本金，撬動(dòng)更多的錢(qián)進(jìn)入基建；地方債發(fā)行規(guī)模在6月份會(huì)再上6000億；以及財(cái)政部專(zhuān)家本周接受彭博專(zhuān)訪時(shí)稱(chēng)，下半年地方債額度增加的可能性在提高。
穩(wěn)增長(zhǎng)的信號(hào)很密集。
02
最值得關(guān)注的，是“錢(qián)從哪里來(lái)”？
除了居民掏錢(qián)，會(huì)議提出要加大金融對(duì)舊改的支持：
“創(chuàng)新投融資機(jī)制。今年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持。運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。”
財(cái)政會(huì)補(bǔ)貼一部分資金，現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)定下來(lái)。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，河北東部某縣在進(jìn)行節(jié)能改造項(xiàng)目，包括了外墻上保溫層，把以前的鋼窗換成了鋁合金窗，費(fèi)用是每戶(hù)4000元，而當(dāng)?shù)氐木用穹Q(chēng)，“據(jù)說(shuō)財(cái)政資金補(bǔ)貼一半”。
更大的看點(diǎn)是金融機(jī)構(gòu)和地方。
這筆買(mǎi)賣(mài)的利益空間不小，資本的參與度不會(huì)太低。接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪的居民提到，同一個(gè)縣城，前兩年另一個(gè)建于1997年的小區(qū)改造時(shí)，不僅包了保溫層，換了窗戶(hù)，還給更換了下水道和自來(lái)水管道，每戶(hù)花的錢(qián)也只是4000多元。
但最關(guān)鍵的是，如何動(dòng)用杠桿撬動(dòng)更多的錢(qián)進(jìn)入舊改。
是要資產(chǎn)證券化，將水費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等市政設(shè)施的收費(fèi)收益權(quán)打包發(fā)行ABS，還是再開(kāi)發(fā)新工具，以債為錨，仍有待觀察。
當(dāng)初中央期待金融體系能給出一個(gè)市場(chǎng)化的新東西來(lái)操刀棚改，隨后便誕生了PSL。3年之間，印鈔3萬(wàn)億。
4萬(wàn)億投資的“舊改”效果能否堪比“棚改”？
03
誰(shuí)會(huì)受益于舊改這項(xiàng)惠及民生的大工程？
改造公共設(shè)施，一定程度上可以緩解老舊小區(qū)的衰敗問(wèn)題，提高居民的生活水平。但具體還是要看各地地方政府的執(zhí)行、各小區(qū)的治理水平，粗暴與精細(xì)，差別還是很大。
在上海普陀區(qū)，上觀新聞報(bào)道，政府希望讓群眾深度參與設(shè)計(jì)，群眾不答應(yīng)怎么辦，“曹楊新區(qū)居民自發(fā)組建‘金鑰匙’團(tuán)隊(duì)，讓群眾來(lái)做群眾工作，最終實(shí)現(xiàn)了居民100%同意”。
而在四川綿陽(yáng)沈家壩，人民日?qǐng)?bào)報(bào)道，群眾還沒(méi)來(lái)得及關(guān)心，供水改造工程已經(jīng)自顧自開(kāi)動(dòng)。由于前期無(wú)征求意見(jiàn)、方案也不科學(xué)，給小區(qū)環(huán)境造成破壞，業(yè)主們很不滿(mǎn)，結(jié)果變成了半拉子工程。
有一些投資標(biāo)明顯受益。
老破小“鳳變冰”。這批舊改小區(qū)要求是2000年以前的，更新了公共設(shè)施，一定會(huì)升值，特別是修了電梯之后的高層老破小。
但修電梯不是易事。
群眾工作不好做。按照物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，舊樓加裝電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)本單元或者本幢房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總戶(hù)數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，才能按照相關(guān)規(guī)定或計(jì)劃施工。
而這里面就存在不少居民利益博弈。
不想出錢(qián)？財(cái)政可以幫忙，裝電梯的錢(qián)也可以讓高樓層多出，或者通過(guò)刷卡用電梯等方式來(lái)解決。
但一些低樓層業(yè)主也會(huì)關(guān)注錢(qián)景問(wèn)題。以前低層老破小更值錢(qián)，現(xiàn)在卻面臨三種可能出現(xiàn)的情況：
一：受小區(qū)改造的帶動(dòng)，整體升值；
二：因?yàn)檠b上電梯，高樓層升值；
三：因?yàn)殡娞萁o低樓帶來(lái)層采光不好、隱秘性不高、有噪聲等問(wèn)題，低層房屋升值不僅沒(méi)有高樓層快，甚至還更難轉(zhuǎn)手，或者房租更低。
除了樓市，還可以關(guān)注受舊改政策影響的個(gè)股……
雖然我們不再“過(guò)度依賴(lài)”房地產(chǎn)，但在此之上，廣闊天地，大有可為。
本文經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載自智谷趨勢(shì)（ID:zgtrend）微信公眾號(hào)?！吨枪融厔?shì)》：它為一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)的資本覺(jué)醒服務(wù)，幫助更多人獲得財(cái)富。據(jù)悉，帝都深處的人也會(huì)在睡前打開(kāi)這個(gè)號(hào)。高層會(huì)議、宏觀經(jīng)濟(jì)、城市脈絡(luò)、政策變動(dòng)……這里有最真實(shí)的中國(guó)，有許多人難以察覺(jué)到的趨勢(shì)信號(hào)。

（本文原標(biāo)題：《國(guó)務(wù)院放大招，“舊改”效果將堪比“棚改”？》）

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